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40城土地市场回暖 二线城市地市量价齐升

admin 2019-05-11 301人围观 ,发现0个评论

上海易居房地产研究院5月4日发布《2019年4月40城土地商场陈述》。该陈述显现:

4月,40个典型城市土地成交建筑面积同比添加10.4%,完毕接连5个月下降的趋势,土地成交回暖较显着;土地出让金收入同比添加55.6%;土地成交均价同比上涨14.8%,比较3月扩展11.5个百分点,接连3月份涨幅扩展的趋势;土地成交溢价率为14.9%,与3月比较上升3.4个百分点,已接连4个月上升。

4月,一线城市地市量价齐跌,成交面积萎缩显着,首要因为城市土地供应量小;二线城市成交建筑面积环比添加70.8%,成交均价环比上涨14.1%,量价齐升;三线城市成交建筑面积环比添加77.4%,同比下降33.6%,成交均价环比上涨5.1%,地价仍在高位震动。

1-4月,40城土地成交建筑面积同比下降14.6%,小幅收窄;40城市土地出让金同比削减0.5%,大幅收窄。热门二线城市地价反弹较大,首要因为房企资金面的改进,以及拿地预期从三四线城市向一二线城市的搬运。

易居研究院研究员王若辰标明:因为一季度部分城市房地产商场的再度升温,出现了“小阳春”,4月19日举行的政治局会议再度提及了“房住不炒”,方针上有收紧的趋势。该类城市或许继续出台调控方针,其房地产商场的显着回暖态势恐难以继续,估计2019年地价仍将坚持平稳。

陈述首要内容如下:

一、40城全体:多项方针改进,土地商场回暖

1、土地成交建筑面积:4月环比添加58%,1-4月同比下降15%

2019年4月,40个典型城市土地成交建筑面积4598.1万平方米,环比大幅添加58.3%,同比添加10.4%,完毕此前接连5个月下降的趋势,土地成交回暖较显着。

2019年1-4月,40个典型城市土地成交建筑面积15165.7万平方米,同比下降14.6%,同比降幅小幅收窄。从图1可知,累计土地成交建筑面积同比增幅于2018年6月开端继续回落,2019年2月现已转负,3月跌幅扩展,4月跌幅小幅收窄。2019年1季度,房企购地节奏显着放缓,4月部分热门二线城市房地产商场回暖显着,但跟着4月中心政治局会议上房地产方针的再度趋紧,该类城市显着回暖的趋势难以继续,估计2019年上半年成交面积同比增速将保持在负区间内。

2、土地出让金收入:1-4月同比削减0.5%,热门二线城市成交活泼

4月,40个典型城市土地出让金收入为2506.7亿元,环比添加55.6%,同比添加64.6%,土地出让金添加显着。2018年下半年以来全国土地流拍现象增多,部分热门城市的土地商场出现了显着的降温态势,进入2019年,部分热门城市土地商场从头回暖。3月份土地出让金添加首要遭到地价上涨的驱动。4月份继续接连3月份土地出让金环比添加的趋势,一起遭到土地成交面积添加及地价上涨的驱动,土地商场回暖显着。

2019年1-4月,40个典型城市土地出让金收入7671.4亿元,同比削减0.5%,比较1-3月同比大幅收窄。从40城年头累计土地出让金收入同比增速走势来看,根本与40城年头累计土地成交面积共同,2018年6月份以来下降趋势较为显着,2018年12月份开端转负,4月份从头挨近0轴。因为部分热门二线城市土地商场的回暖,1-4月份土地出让金降速收窄。但跟着方针的再度趋紧,热门二线城市地市热度较难继续;2019年三线城市大幅下调棚改套数方针,其房地产商场将进一步降温。因而,土地出让金收入同比增速难以继续上行,在短期脉冲后仍大概率震动下行。

分城市来看,2019年1-4月,40城土地出让金排名前5的城市别离为杭州、武汉、北京、姑苏和上海,土地出让金总额别离为825.9、645.3、593.7、497.2和413.5亿元。其间,杭州土地出让金同比下降显着,到达24.7%,首要因为其2018年地市炽热,基数高;武汉和上海同比添加显着,别离到达54.7%和21.7%;北京和姑苏改变不大。4月份,武汉土地出让金在5城中最多,到达432.2亿元,杭州和姑苏别离为377.7亿元和189.4亿元;而北京和上海仅为10.2亿元和54.6亿元,由此可以看出部分热门二线城市土地商场的成交活泼。

3、土地出让均价:环比上涨6.9%,同比上涨14.8%

4月,40个典型城市土地成交均价为47840城土地市场回暖 二线城市地市量价齐升8.9元/平方米,环比上涨6.9%,同比上涨14.8%,同比涨幅比较3月扩展11.5个百分点,接连3月份涨幅扩展的趋势。2018年4月份至2019年2月份40城土地成交均价安稳在4200元/平方米左右,而3月份地价环比涨幅较大,4月份环比涨幅保持3月份的较高水平,脱离了前期安稳的价格区间。

40城土地成交均价同比涨幅自2016年9月到达峰值之后便一路震动跌落,2018年3月进入负区间,2018年10月份为最低点。2019年3和4月的地价上涨来源于热门二线城市地价的反弹。跟着方针的再度收紧,2019年地价难以继续快速上行。

4、土地成交溢价率:环比40城土地市场回暖 二线城市地市量价齐升上升3.4个百分点

4月,40个典型城市土地成交溢价率为14.9%,与3月比较上升3.4个百分点,接连上升趋势;与上一年同期比较下降4.1个百分点。当时40城土地成交溢价率已处于前史低点邻近,现已接连4个月小幅抬升,已有企稳的趋势,首要由二线城市土地溢价率环比上升的带动。按曩昔短周期规则来看,未来几个月有望在该水平上筑底企稳,并稳步上升。

分城市来看,4月份,40城中土地成交溢价率排名前5的城市别离为桂林、襄阳、南宁、重庆和合肥,土地成交溢价率别离为178%、119%、98%、91%和85%。桂林、襄阳和南宁归于弱二线城市和三线城市,反映了本轮周期运转至今三线城市成交相对活泼的特色;而合肥和重庆归于本轮房地产周期中前期领涨的热门二线城市,现在该类城市土地溢价率的抬升标明该类城市土quicktime地商场的筑底反弹。4月份,土地无溢价的城市为8城,其间深圳现已接连3个月无土地推出。

二、城市分类:二线城市地市量价齐升

1、一线城市:成交面积环比下降62.9%,同比下降36.5%

4月,4个一线城市土地成交建筑面积为110.3万平方米,环比下降62.9%,同比下降36.5%。环比改变来看,一线城市成交量继续下降首要是因为一线城市供地量削减。其间,深圳无土地成交,北京成交量很小,上海和广州成交量下降显着。4个一线城市6个月移动均匀土地成交均价为12504.2元/平方米,环比跌落1%,同比跌落4.9%,现已接连保持5个月环比和同比跌落。

2、二线城市:量价齐升,地市回暖显着

4月,二线城市土地成交建筑面积为3607.1万平方米,环比大幅添加70.8%,同比添加35.4%,反映了二线城市地市的成交活泼;6个月移动均匀成交价为4472.7元/平方米,环比上涨14.1%,涨幅扩展显着,同比上涨9.4%,完毕了接连14个月的同比跌落趋势。

3和4月份,二线城市地价环比上涨较大,厦门、南京、杭州、成都、武汉和重庆等前期热门二线城市地价反弹较显着。首要原因一方面是因为房企现在资金面较为宽松,房企第一季度发债融资量较多;另一方面是因为开发商拿地预期的改变,即躲避三四线城市,向一二线城市搬运,一起一线城市供地量又比较少,热门二线城市成为首选的拿地目标。

3、三线城市:地价同比上涨22.7%,成交面积同比下降33.6%

4月,三线城市土地成交建筑面积为880.7万平方米,环比添加77.4%;同比下降33.6%,同比增幅从2018年10月份开端已进入震动跌落阶段,2019年4月份成交量比较上一年下降显着。6个月移动均匀成交价为2110.6元/平方米,环比上涨5.1%;同比上涨22.7%。4月份财政部发布的《关于下达2019年中心财政乡镇保证性安居工程专项资金预算的告诉》显现,比照2018年, 37个省市2019年棚改套40城土地市场回暖 二线城市地市量价齐升数合计285.29万套,较2018年588万套的方案改造套数削减近51%。一些曩昔库存量较大的城市和部分三四线热门城市,现在的去库存使命现已根本完成。跟着去库存及棚改方针的改变和购买力的透支,估计大多数缺少杰出根本面合作的三线城市房地产商场,将在2019年降温。

三、定论和趋势:热门二线城市地市回暖显着,但恐难继续

2019年1-4月,40城土地成交面积同比下降14.6%;土地出让金收入同比削减0.5%。4月,40个典型城市土地成交建筑面积同比添加10.4%,土地出让金同比添加64.6%;40城土地成交均价为4788.9元/平方米,同比上涨14.8%,比较3月扩展11.5个百分点,接连3月份涨幅扩展的趋势;土地成交溢价率接连4个月小幅上升,已有企稳的趋势。归纳各项方针来看,继续受“小阳春”影响,4月份全国土地商场全体回暖较显着。

分城市来看,一线城市正在履行严峻的调控办法,部分城市严格控制供地量,如深圳现已接连3个月无土地成交,全体成交面积和成交价格继续下降。二线城市4月份地市量价齐升,首要因为房企资金面的好转及拿地预期的改变,进一步确认了3月份以来地市的回暖趋势。但需求留意的是,当时部分热门城市商场过热、预期不稳等引起了中心的高度重视,“房住不炒”在中心政治局会议上再次被提及,该类城市或许将继续出台调控方针。因而,热门二线城市地市量价难以继续齐升,估计2019年将坚持安稳。三线城市在2018年9月后从头敞开量价震动齐跌形式,跟着棚改方针的改变和购买力的透支,估计大多数缺少杰出根本面合作的三线城市房地产商场,将在2019年降温。

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